Immobilier - Imposition des revenus fonciers

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Imposition des revenus fonciers

Revenus imposables

Régime normal

Régime "micro-foncier"

Déficit foncier

Calcul de l'impôt

Les revenus tirés de la location d’immeubles sont, en principe, imposables au titre des revenus fonciers. Deux
régimes coexistent : le régime de droit commun et le régime “micro-foncier”.

Revenus imposables

Ce sont ceux tirés de la location non meublée d’immeubles (ruraux, urbains, bâtis ou non) et perçus par un membre du foyer fiscal en qualité de :

propriétaire, copropriétaire ou usufruitier,
ou membre de certaines sociétés immobilières (SCI, SCPI).

Cependant, les revenus tirés d’immeubles sont parfois imposables dans une autre catégorie de revenus.

Exemples :

BIC si le propriétaire loue ou sous-loue en meublé,
BNC s’il sous-loue nu,
BA si l’immeuble est inscrit à l’actif d’une exploitation agricole.

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Régime normal

Seul est imposable le revenu foncier net (revenu brut - charges).

Calcul du revenu net imposable dans le cadre du régime normal
= revenu brut foncier - charges déductibles
Revenu brut foncier	Charges déductibles
Loyers et fermages Recettes diverses et exceptionnelles : pas-de-porte indemnité de résiliation de bail versée par le locataire location d’emplacement d’affiches, etc. Subventions et indemnités : indemnités d’assurance subventions de l’ANAH, etc.	Principales charges déductibles pour leur montant réel : dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration frais de gestion (20 € par local) (1) taxes foncières et taxes locales annexes toutes les primes d’assurance intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation et l’amélioration, etc. Déductions spécifiques (2) (3):

(1) Lorsque les dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, les frais de gestion sont majorés des frais de rémunération des gardes et concierges, des honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles, etc.
(2) Au titre de certains investissements locatifs : 26 % “Robien ZRR” et “Besson ancien”, 30 % “Borloo” (60 % désormais pour un loyer social dans le “Borloo ancien” ), 30 % Borloo.
(3) Sous certaines conditions, déduction spécifique de 10 % pour location de la résidence principale suite à une mutation professionnelle et déduction spécifique de 30 % pour encourager la remise sur le marché locatif des logements vacants.

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Régime "micro-foncier"

Ce régime s’applique automatiquement, sauf option du contribuable pour le régime normal, lorsque le revenu brut foncier hors TVA du foyer fiscal n’excède pas 15 000 € par an.

Calcul du revenu net imposable dans le cadre du “micro-foncier”

70 % x revenu brut foncier

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Déficit foncier

Sauf règles particulières (Borloo, monuments historiques), le déficit d’une année est déductible :

du revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €, pour la fraction qui résulte des dépenses autres que les intérêts d’emprunts,
des revenus fonciers des 10 années suivantes, s’il excède 10 700 € ou résulte des intérêts d’emprunts.

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Calcul de l'impôt

Le revenu foncier net imposable s’ajoute au revenu global et est imposable par application du barème progressif de l’IR (+ 12,1 % désormais de prélèvements sociaux).

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