"L'essentiel en un clin d'œil"

"Qu'est-ce que c'est ?" Une SCI doit être constituée entre deux personnes au moins : vous et votre conjoint, votre concubin, vos enfants ou toute autre personne. Vous vous regroupez ainsi dans le but de détenir et gérer un immeuble (ou plusieurs immeubles).

L'immeuble que vous apportez ou achetez (ou même construisez) en SCI constitue la propriété exclusive de celle-ci. Vous-même et vos autres associés détenez uniquement des parts sociales. Le nombre de parts qui vous revient est proportionnel à votre participation dans la société, autrement dit à vos apports : immeuble ou somme d'argent.

"A quoi cela sert-il ?" Juridiquement, l'utilité de la SCI ne saurait être mis en doute.

Elle permettra parfois à plusieurs personnes de détenir en commun un ou plusieurs biens immobiliers qu'elles ne veulent pas vendre et/ou ne peuvent diviser, de gérer, mais aussi de transmettre plus facilement ce patrimoine immobilier par le biais de parts sociales. Étant entendu qu'il est toujours difficile de fractionner un immeuble...

"Dans quel contexte peut-on ou doit-on l'utiliser ?" Dans un cadre familial : imaginons que vous souhaitiez préparer votre succession en facilitant la transmission ultérieure d'un ou plusieurs immeubles. Ou sur le plan professionnel : prenons pour hypothèse que vous soyez indépendant, marié et que vous vouliez dissocier votre activité commerciale et votre patrimoine immobilier.

Ou encore, en tant qu'investisseur, pour regrouper des capitaux, mais aussi isoler et bien identifier un groupe d'immeubles servant, par exemple, de support à un contrat d'assurance-vie.

"Quels en sont les avantages ?" Les articles de presse louant les mérites des SCI sont fréquents. Et ce phénomène de mode dure depuis plusieurs années. De fait, selon vos projets, votre situation familiale, professionnelle et le statut juridique de l'immeuble (s'il vous appartient en propre ou a été acquis à plusieurs), plusieurs raisons peuvent motiver le recours à une SCI.

D'une part, éviter les incertitudes de l'indivision et la discorde dans les familles, suite à un divorce, une séparation ou un décès, voire éviter certains aléas professionnels du chef d'entreprise. D'autre part, transmettre votre patrimoine immobilier à vos proches, dans les meilleures conditions en passant, partiellement et légalement, au travers des droits de succession.

"Y a-t-il des précautions d'emploi ?" Effectivement, prudence, la SCI reste un outil juridique à manier avec précaution.

De façon générale, évitez les montages complexes alliant la SCI et le démembrement de propriété, susceptibles d'attirer l'attention du fisc. N'oubliez pas également que la SCI ne doit pas avoir comme activité principale et régulière l'achat et la revente d'immeubles.

"Combien ça coûte ?" Vous aurez à payer des frais de constitution non négligeables. D'autre part, vous serez personnellement imposable sur votre quote-part des bénéfices réalisés, comme si vous étiez propriétaire en direct d'une partie de l'immeuble.

Un exemple d'utilisation

Un exemple, bien évidemment simplifié, pour mieux comprendre. Vous décidez de constituer une SCI à deux. Vous apportez personnellement une somme de 210 000 €. Votre associé, en l'occurrence, votre fils unique, apporte 15 000 €.

Le total de vos apports sert à acquérir un immeuble de 225 000 €. Dans l'hypothèse où le capital de la SCI est divisé en 1 500 parts sociales, 1 400 parts vous seront attribuées et votre fils en recevra 100, chacune de ces parts ayant une valeur de 150 €.

Attention, cependant, aux modalités d'évaluation des parts. En pratique, vous pouvez avoir recourt au crédit pour effectuer vos apports à la SCI. Tant qu'il n'a pas été entièrement remboursé, cet emprunt constitue une dette dont il doit être tenu compte.

Cette dette vient en diminution de la valeur de l'immeuble détenu par la SCI. Le montant ainsi obtenu est alors divisé par le nombre de parts sociales. Le résultat final indique la valeur d'une part.

Admettons à présent que vous ayez apporté 500 000 € à la SCI, votre fils 100 000 € et que vous ayez souscrit un emprunt de 900 000 € pour l'acquisition du même immeuble.

Cet emprunt va venir en déduction de la valeur de l'appartement. Au moment de la constitution de la SCI, les 1 500 parts de la société auront donc une valeur unitaire de (1 500 000 € - 900 000 €) : 1 500 = 400 €.

Cette valeur unitaire va bien évidemment augmenter au fur et à mesure du remboursement de l'emprunt. Admettons qu'elle soit de 500 € dans 1 an (la valeur de l'immeuble n'ayant subi aucune évolution, ni à la hausse ni à la baisse) et qu'à cette date vous donniez toutes vos parts à vos fils.

Les droits de donation seront calculés sur 500 € x 1 400 = 700 000 € (compte non tenu de l'abattement de 156 359 €).

En revanche, si aucun emprunt n'avait été souscrit, ces droits seraient calculés sur 1 000 € x 1 400 = 1 400 000 €.

Les 5 points à retenir

• Un instrument de gestion et de transmission de patrimoine immobilier.
• Des possibilités d'utilisation pour motifs familiaux, professionnels et/ou financiers.
• Une solution parmi d'autres pour éviter les problèmes de l'indivision.
• Une société, donc des contraintes et obligations, légales, comptables et fiscales.
• Gare aux montages complexes et à but exclusivement fiscal.