"L'essentiel en un clin d'œil"

"Qu'est-ce que c'est ?" En faisant l'acquisition d'un logement neuf (ou ancien que vous réhabilitez totalement) que vous vous engagez à louer pour une durée minimale de 9 ans, à condition que le loyer n'excède pas certains plafonds, vous bénéficiez d'avantages fiscaux.

Les logements construits ou acquis neufs doivent désormais répondre à des normes relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique (actuellement, au minimum selon la norme RT2005).

Notez, toutefois, qu'il ne sera plus possible d'investir dans le cadre du dispositif Robien à compter du 01.01.2010.

"A quoi cela sert-il ?" Les éléments essentiels du profit que vous pouvez réaliser vont être constitués par les loyers, bien sûr, mais aussi par des économies fiscales.

À long terme, vous pouvez vendre et réaliser à cette occasion - nous vous le souhaitons - une plus-value.

"Dans quel contexte peut-on ou doit-on l'utiliser ?" Certains ménages useront du dispositif Robien pour préparer leur investissement immobilier suivant, d'autres pour compléter leurs ressources régulières, d'autres pour alléger le poids de leur impôts, etc.

En ce domaine, chaque cas reste particulier.

"Quels en sont les avantages ?" Bien mené, l'avantage fiscal pourra durer 9 ans (jusqu'à 15 ans si le logement a été acquis avant le 01.09.2006).

Vous pourrez donc optimiser fiscalement votre investissement sur le long terme, en amortissant progressivement 50 % au minimum de la valeur d'acquisition d'un logement neuf ou ancien réhabilité.

"Y a-t-il des précautions d'emploi ?" Il est clair que les caractéristiques fiscales ne seront pas les seules à exercer leur influence sur les résultats financiers de votre opération. Parmi les nombreux éléments pouvant se révéler déterminants, il en est deux, spécifiques et lourds de conséquences patrimoniales.

D'une part, vous allez vous engager irrévocablement pour une période de 9 ans, le non-respect de cette obligation pouvant être lourdement sanctionné. D'autre part, les revenus locatifs perçus seront moins élevés que dans un investissement locatif classique.

Avant tout, il vous faut donc estimer quelles seront vos sorties et rentrées d'argent pendant la location, afin d'établir la rentabilité globale et exacte de votre placement.

"Combien ça coûte ?" De façon générale, le coût est celui de tout investissement locatif.

Un exemple d'utilisation

Étant sur le point d'acquérir un logement neuf dans le cadre du dispositif Robien, vous avez noté consciencieusement ce que va vous coûter votre investissement et ce qu'il est susceptible de vous rapporter au cours des 9 prochaines années.

Des chiffres précis vous ont été communiqués par votre conseiller financier. Jusqu'à présent, tout vous semble donc relativement simple. Vos principales sorties d'argent vont être constituées du prix d'achat que vous paierez à crédit, des frais d'acquisition, des intérêts d'emprunts et charges annexes, des impôts sur les loyers. Parallèlement, vos rentrées d'argent comprendront, pour l'essentiel, les loyers et les économies fiscales.

De fait, le dispositif Robien va vous permettre d'amortir progressivement au minimum 50 % du prix d'acquisition de votre logement sur 9 ans. Ainsi, si celui-ci est acquis pour 110 000 € le 1er mars 2009, vous amortirez 55 000 € au minimum, les déductions successives étant effectuées de la façon suivante :

- 110 000 € x 6 % x 10/12 = 5 500 € au titre de 2009 (la première année, étant entendu que l'amortissement commence à partir de mars),

- 110 000 € x 6 % = 6 600 € au titre de chacune des années 2010 à 2015,

- (110 000 € x 6 % x 2/12) + (110 000 € x 4 % x 10/12) = 4 766 € au titre de 2016,

- 110 000 € x 4 % = 4 400 € au titre de chacune de 2017,

- 1100 000 € x 4 % x 2/12 = 733 € au titre des 2 premiers mois de 2018.

Les 5 points à retenir

• Un outil pour réduire vos impôts.
• Mais des contraintes et un engagement irrévocable sur le long terme.
• D'où l'importance de la qualité du logement et de la stabilité du locataire.
• Globalement, une rentabilité plus faible que dans le locatif "classique".
• En contrepartie, des avantages, peut-être plus intéressants en province.