"L'essentiel en un clin d'œil"

"Qu'est-ce que c'est ?" Il s'agit de deux dispositifs d'incitation fiscale portant sur des immeubles destinés à être loués à des personnes disposant de revenus modestes.

Le premier - dispostif "Borloo neuf" - concerne les logements acquis neufs (et assimilés) à compter du 01.01.2006.

Le second - dispositif "Borloo ancien" - concerne l'acquisition de logements dans l'ancien à compter du 01.10.2006 et loués dans le cadre d'une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah).

Les deux dispositifs sont soumis à des conditions de loyer et de ressources des locataires.

REMARQUE : la loi de finances pour 2009 réserve désormais les avantages fiscaux des investissements Borloo dans le neuf aux seuls logements répondant aux normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique (actuellement, au minimum selon la norme RT 2005).

"A quoi cela sert-il ?" Les éléments essentiels du profit que vous pouvez réaliser vont être constitués par les loyers, bien sûr, mais aussi par des économies fiscales.

En effet, pour un logement neuf jusqu'au 31.12.2009, vous amortissez progressivement une partie de votre investissement (6 % chaque année pendant 7 ans et 4 % pour chacune des 2 années suivantes + prorogation possible pendant 6 ans et déduction au taux de 2,5 % par an). En outre, vous bénéficiez d'une déduction forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers.

Pour les logements acquis dans l'ancien, vous bénéficiez de la déduction forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers (voire de 45 % dans le secteur social).

Dans les deux cas, à long terme, vous pouvez vendre et réaliser à cette occasion - nous vous le souhaitons - une plus-value.

"Dans quel contexte peut-on ou doit-on l'utiliser ?" Certains ménages utilisent l'investissement locatif pour préparer un investissement immobilier suivant, d'autres pour compléter leurs ressources régulières, d'autres pour alléger le poids de leur impôts, etc.

En ce domaine, chaque cas reste particulier.

"Quels en sont les avantages ?" Bien mené, l'avantage fiscal pourra durer jusqu'à 15 ans pour du neuf. Pour de l'ancien, il pourra être prorogé pour une période de 3 ans.

"Y a-t-il des précautions d'emploi ?" Il est clair que les caractéristiques fiscales ne seront pas les seules à exercer leur influence sur les résultats financiers de votre opération. Parmi les nombreux éléments pouvant se révéler déterminants, il en est deux, spécifiques et lourds de conséquences patrimoniales.

D'une part, vous allez vous engager irrévocablement pour une période de 9 ou 3 ans, le non-respect de cette obligation pouvant être lourdement sanctionné. D'autre part, les revenus locatifs perçus seront moins élevés que dans un investissement locatif classique.

Avant tout, il vous faut donc estimer quelles seront vos sorties et rentrées d'argent pendant la location, afin d'établir la rentabilité globale et exacte de votre placement.

"Combien ça coûte ?" De façon générale, le coût est celui de tout investissement locatif.

Un exemple d'utilisation

Vous avez acquis un logement neuf dans le cadre du dispositif "Borloo neuf" et vous avez noté consciencieusement ce que va vous coûter votre investissement et ce qu'il est susceptible de vous rapporter au cours des 9 années suivant l'acquisition.

Des chiffres précis vous ont été communiqués par votre conseiller financier. Jusqu'à présent, tout vous semble donc relativement simple. Vos principales sorties d'argent sont constituées du prix d'achat que vous avez payé à crédit, des frais d'acquisition, des intérêts d'emprunts et charges annexes, des impôts sur les loyers. Parallèlement, vos rentrées d'argent comprennent, pour l'essentiel, les loyers et les économies fiscales.

De fait, le dispositif vous permet d'amortir progressivement au minimum 50 % du prix d'acquisition de votre logement sur 9 ans. Ainsi, si celui-ci est acquis pour 100 000 € le 30 septembre 2006, vous amortirez 50 000 € au minimum, les déductions successives étant effectuées de la façon suivante :

- 100 000 € x 6 % x 3/12 = 1 500 € au titre de 2006 (la première année, étant entendu que l'amortissement commence à partir d'octobre),

- 100 000 € x 6 % = 6 000 € au titre de chacune des années 2007 à 2012,

- (100 000 € x 6 % x 9/12) + (100 000 € x 4 % x 3/12) = 5 500 € au titre de 2013,

- 100 000 € x 4 % = 4 000 € au titre de chacune de l'année 2014,

- 100 000 € x 4 % x 9/12 = 3 000 € au titre des 9 premiers mois de 2015.

Les 5 points à retenir

• Les dispositifs locatifs Borloo sont avant tout à vocation sociale.
• Ils sont soumis à des conditions de loyer et de ressources des locataires.
• Globalement, une rentabilité plus faible que dans le locatif "classique".
• En contrepartie, des avantages, peut-être plus intéressants en province.
• Les dispositifs " Robien" et "Scellier" permettent d'investir dans un logement locatif neuf avec des conditions plus souples.