"L'essentiel en un clin d'œil"

"Qu'est-ce que c'est ?" Il s'agit d'un dispositif qui permet aux propriétaires de logements loués nus à titre de résidence principale de bénéficier, sous conditions de loyer et de ressources du locataire, d'avantages fiscaux différents selon que l'immeuble est neuf ou ancien.

Cependant, il n'est plus possible de réaliser un investissement Besson ni dans l'ancien, ni dans le neuf.

"A quoi cela sert-il ?" Les éléments essentiels du profit que vous pouvez réaliser vont être constitués par les loyers, bien sûr, mais aussi par des économies fiscales.

Pour les logements neufs acquis jusqu'au 31.12.2002, vous amortissez progressivement une partie de votre investissement, mais en contrepartie déduisez de vos revenus fonciers moins que ce qui est normalement admis. Dans l'ancien, vous déduisez de vos revenus fonciers plus qu'il n'est normalement admis au cours des 6 premières années de location : vous bénéficiez en effet d'une déduction forfaitaire égale à 26 %.

À long terme, vous pouvez vendre et réaliser à cette occasion - nous vous le souhaitons - une plus-value.

"Dans quel contexte peut-on ou doit-on l'utiliser ?" Certains ménages ont utilisé le dispositif Besson pour préparer leur investissement immobilier suivant, d'autres pour compléter leurs ressources régulières, d'autres pour alléger le poids de leur impôts, etc.

En ce domaine, chaque cas reste particulier.

"Quels en sont les avantages ?" Bien mené, l'avantage fiscal pourra durer 15 ans pour du neuf. Pour de l'ancien, il pourra être prorogé pour une période de 3 ans. Vous pourrez donc optimiser fiscalement votre investissement sur le long terme, en amortissant progressivement 50 % au minimum (voire jusqu'à 65 %) de la valeur d'acquisition d'un logement neuf, ou en continuant à profiter de la déduction forfaitaire majorée au titre d'un logement ancien.

"Y a-t-il des précautions d'emploi ?" Il est clair que les caractéristiques fiscales ne seront pas les seules à exercer leur influence sur les résultats financiers de votre opération. Parmi les nombreux éléments pouvant se révéler déterminants, il en est deux, spécifiques et lourds de conséquences patrimoniales.

D'une part, vous vous êtes engagé irrévocablement pour une période de 9 ou 6 ans, le non-respect de cette obligation pouvant être lourdement sanctionné. D'autre part, les revenus locatifs perçus seront moins élevés que dans un investissement locatif classique.

Avant tout, il vous faut donc estimer quelles seront vos sorties et rentrées d'argent pendant la location, afin d'établir la rentabilité globale et exacte de votre placement.

"Combien ça coûte ?" De façon générale, le coût est celui de tout investissement locatif.

Un exemple d'utilisation

Vous avez acquis un logement neuf dans le cadre du dispositif Besson avant le 31.12.2002 et vous aviez noté consciencieusement ce que va vous coûter votre investissement et ce qu'il est susceptible de vous rapporter au cours des 9 années suivant l'acquisition.

Des chiffres précis vous avaient été communiqués par votre conseiller financier. Jusqu'à présent, tout vous semble donc relativement simple. Vos principales sorties d'argent sont constituées du prix d'achat que vous avez payé à crédit, des frais d'acquisition, des intérêts d'emprunts et charges annexes, des impôts sur les loyers. Parallèlement, vos rentrées d'argent comprennent, pour l'essentiel, les loyers et les économies fiscales.

De fait, le dispositif Besson vous permet d'amortir progressivement au minimum 50 % du prix d'acquisition de votre logement sur 9 ans. Ainsi, si celui-ci est acquis pour 60 000 € le 15 septembre 2002, vous amortirez 30 000 € au minimum, les déductions successives étant effectuées de la façon suivante :

- 60 000 € x 8 % x 4/12 = 1 600 € au titre de 2002 (la première année, étant entendu que l'amortissement commence à partir de septembre),

- 60 000 € x 8 % = 4 800 € au titre de chacune des années 2003 à 2006,

- (60 000 € x 8 x 8/12) + (60 000 € x 2,5 % x 4/12) = 3 700 € au titre de 2007,

- 60 000 € x 2,5 % = 1 500 € au titre de chacune des années 2008 à 2010,

- 60 000 € x 2,5 % x 8/12 = 1 000 € au titre des 8 premiers mois de 2011.

Les 5 points à retenir

• Il n'est plus possible d'investir dans le cadre du dispositif Besson ni dans l'ancien, ni dans le neuf.
• Désormais, les dispositifs "Borloo", "Robien" et "Scellier" permettent d'investir dans un logement locatif.
• Pour le bailleur, un investissement assorti d'engagements sur la durée de location.
• Globalement, une rentabilité plus faible que dans le locatif "classique".
• En contrepartie, des avantages, peut-être plus intéressants en province.