"L'essentiel en un clin d'œil"

"Qu'est-ce que c'est ?" Acheter un local à usage d'habitation (autrement dit, un logement) ou professionnel (un bureau, un local commercial, par exemple), en vue de le louer, constitue une opération de placement immobilier.

Cette formule de placement est extrêmement répandue en pratique. L'une des raisons de son succès tient vraisemblablement à sa grande simplicité, au moins au niveau des principes. La formule est aisée à comprendre et les occasions rencontrées ne sont pas très difficile à évaluer.

"A quoi cela sert-il ?" L'achat d'un bien immobilier vous permet de concilier plusieurs objectifs : revenus réguliers, plus-values à la revente, constitution d'un apport personnel pour préparer une autre opération, transmission d'un patrimoine à vos enfants.

"Dans quel contexte peut-on ou doit-on l'utiliser ?" Compte tenu d'une mise minimale élevée (encore que généralement moins élevée dans le secteur de l'habitation que dans les autres domaines de l'immobilier : bureaux, notamment), l'investissement immobilier locatif peut être envisagé en fonction des opportunités rencontrées. Vous apprenez par exemple qu'un logement est à vendre dans un quartier que vous connaissez bien : le prix de vente au m2 vous semble sensiblement inférieur à ce qui se pratique généralement pour un appartement de même taille et de même standing. Votre capacité financière à acheter immédiatement et/ou à vous engager dans un emprunt vous permet de vous porter acquéreur.

L'acquisition pouvant être financée par un crédit immobilier, quelle que soit sa nature, elle peut ainsi être envisagée si vous possédez un PEL qui arrive bientôt à échéance.

La recherche étant parfois longue, sachez préparez votre acquisition en recherchant les offres de vente dans la presse spécialisée et auprès des professionnels du négoce : agents immobiliers, par exemple.

"Quels en sont les avantages ?" Certains investissements immobiliers locatifs ouvrent droit à des avantages fiscaux. Grâce à un prêt adapté, vous pourrez par ailleurs réaliser une opération intéressante tout en assurant le remboursement de votre emprunt par les loyers que vous allez percevoir. Qui plus est, vos intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers.

En règle générale, l'achat à crédit, donc le fait d'acquérir par des versements constants un immeuble locatif dont la valeur est susceptible de croître avec le temps, peut être en lui-même générateur de profit à long terme : lors de la revente, notamment.

"Y a-t-il des précautions d'emploi ?" Les prix de l'immobilier sont très variables en fonction de la situation géographique du local et de sa surface. En conséquence, les comparaisons sont difficiles. Sélectionnez le bien avec soin pour pouvoir le louer facilement et à un prix correct, puis le revendre à terme en réalisant une plus-value.

C'est une opération qui nécessite d'être soigneusement préparée. Étudiez un plan de financement adapté à votre situation. Une fois l'acquisition effectuée, contractez éventuellement une assurance spécifique pour vous couvrir contre les risques de "loyers impayés".

"Combien ça coûte ?" De nombreux frais sont liés au prêt (frais de dossier, assurances, etc.), à l'intervention du notaire (émoluments) et à la rédaction des actes. Vous acquitterez également les divers impôts et taxes exigibles lors de l'acquisition d'un logement. Comptez environ 7 % de frais au total pour l'achat à crédit d'un logement ancien et 2,7 % pour l'achat à crédit d'un logement neuf de 230 000 € environ.

Les loyers que vous allez percevoir et la plus-value à la revente seront normalement imposables à l'impôt sur le revenu. S'agissant d'un logement locatif par exemple, les loyers seront imposables au titre des revenus fonciers ; en ce domaine, la loi prévoit deux régimes : le régime normal et un régime d'imposition simplifié dit "micro-foncier" (pour les revenus fonciers de faible montant).

Un exemple d'utilisation

Votre plan d'épargne-logement arrive à échéance. Vous allez utiliser vos droits à prêts et investir dans un appartement que vous donnerez en location.

Après quelques recherches bien menées, vous arrêtez votre choix sur un 2 pièces de 50 m2 en province, dans un immeuble récent de bon standing, situé en périphérie de la ville, bien desservi par les transports en commun et proche d'une zone commerciale. Compte tenu de ces éléments constitutifs de rentabilité, vous trouvez un locataire quasi immédiatement, pour un loyer mensuel de 550 € (+ 45 € de charges).

Vous vous renseignez sur les charges de copropriété que vous pourriez avoir à acquitter.

Maintenant, vous souhaiteriez savoir précisément le montant d'impôt supplémentaire que vous aurez à payer au titre des revenus que vous allez encaisser.

Votre revenu brut foncier annuel étant peu élevé (inférieur à 15 000 €), vous bénéficiez automatiquement du régime d'imposition simplifié appelé "micro-foncier" (sauf option pour le régime normal). Auquel cas votre revenu brut foncier annuel est diminué d'un abattement forfaitaire de 30 %. Votre revenu foncier imposable est donc égal à : 6 600 € - (30 % x 6 600 €) = 4 620 €. Ces 4 620 € sont imposables par application du barème progressif de l'impôt sur le revenu 2009, soit 647 € d'impôt supplémentaire si votre taux marginal d'imposition est de 14 % par exemple.

Inversement, si vous optez pour le régime normal d'imposition, vous pourrez déduire de votre revenu brut foncier (soit 12 x 550 € pour une année = 6 600 €) l'ensemble de vos charges pour leur montant réel, soit dans votre cas, selon vos estimations, 1 600 €. Les 5 000 € restants seront imposables par application du barème progressif de l'impôt sur le revenu 2009, soit 700 € d'impôt supplémentaire si votre taux marginal d'imposition est de 14 % par exemple

Les 5 points à retenir

• L'immobilier locatif se caractérise par une faible liquidité.
• Mieux vaut donc préférer la rapidité des transactions : logements de petite taille, par exemple.
• Il s'agit d'un placement peu spéculatif : les fluctuations de prix s'opèrent souvent sur le long terme.
• L'environnement de l'immeuble exerce une grande influence sur sa rentabilité.
• Des assurances spécifiques couvrent le risque de non-paiement des loyers.